Как супругам уменьшить налог при продаже недвижимости

 

Все имущество, нажитое супругами во время брака, — их совместная собственность.

При этом неважно, кто из супругов владелец по документам. Супруги вместе тратятся на покупку имущества и получают доходы от его продажи.

Эксперт кафедры экономики и экономической безопасности Среднерусского института управления – филиала РАНХиГС Олег Кожанчиков поясняет, как уменьшить НДФЛ при продаже имущества супругами.

По документам право собственности оформляют:

1. на одного из супругов — титульного собственника;

2. в общую долевую собственность с определением в ЕГРН размера доли каждого собственника;

3. в общую собственность без определения долей.

Налоговая получает информацию о сделках с недвижимостью из Росреестра. Она видит только собственника, указанного в ЕГРН. Если недвижимость в долевой собственности, налоговая считает НДФЛ с дохода от продажи пропорционально долям. Если недвижимость в совместной собственности — в равных долях.

Если в выписке указан один из супругов, его ФНС считает единственным собственником. Следовательно, доход от продажи недвижимости получает только он. Этот супруг должен отчитаться о полученных доходах и уплатить налог с продажи.

Налоговая сама не уточняет, состоит ли собственник в браке, заключен ли брачный договор и как супруги разделили полученный от продажи доход. Поэтому автоматически начислит налог только титульному собственнику.

В то же время купленная в браке недвижимость — совместная, уточняет эксперт. Независимо от того, на кого она оформлена, второй супруг тоже вправе задекларировать доход от продажи и уплатить с него налог. И есть случаи, когда супругам выгодно разделить доходы для оптимизации налогообложения.

Напомню, что обязанность уплатить НДФЛ возникает при продаже недвижимости до истечения минимального срока владения: обычно это пять лет, но иногда три года — например, когда жилье единственное или досталось в наследство.

Если минимальный срок владения истек или в семье двое и более несовершеннолетних детей, отчитываться о доходах и платить НДФЛ не нужно.

При продаже жилья можно получить вычет в миллион рублей или учесть расходы на приобретение объекта. Супруги вправе решить, кто из них и на какую сумму уменьшит полученный доход.

Неважно, на кого оформлено право собственности: оба супруга имеют право на вычет. Если доходы одного супруга освобождены от НДФЛ, полный вычет можно распределить на второго.

Если один из супругов вправе не платить НДФЛ с дохода по сделке, а другой — нет, последний может воспользоваться вычетом и уменьшить свою часть дохода на миллион рублей или на 50% расходов на покупку. Вычет делится между супругами в любой пропорции по договоренности. При этом каждый не может получить по миллиону.

Супруги приобрели квартиру и оформили ее по документам на мужа. У него еще одна квартира в личной собственности, которую он получил по наследству. Для жены это единственное жилье. Квартиру продают через четыре года за три миллиона рублей, подтвердить расходы не могут.

Если муж как титульный собственник не подаст налоговую декларацию, ФНС применит имущественный вычет в миллион рублей и начислит ему НДФЛ (3 млн − 1 млн) × 13% = 260 000 рублей.

Муж может задекларировать доход от продажи квартиры и приложить к декларации пояснение, что объект в совместной собственности и супруги хотят разделить доходы поровну. Доход жены не будет облагаться НДФЛ, так как это ее единственное жилье и квартира продана после истечения минимального срока владения в три года. Супруги также могут договориться применить вычет в миллион рублей к доходу мужа. Жене не нужно подавать налоговую декларацию.

Доход мужа: 3 млн / 2 − 1 млн = 500 000 рублей. Налог к уплате: 500 000 × 13% = 65 000 рублей. Получается, сэкономили на налоге: 260 000 − 65 000 = 195 000 рублей.

Расходы на покупку тоже могут учесть оба супруга — независимо от того, на кого оформлены платежные документы.

Супруги купили квартиру за 10 млн рублей, продали за 15 млн рублей и могут подтвердить расходы на покупку. Им выгоднее учесть расходы вместо имущественного вычета. Доход с продажи: 15 млн − 10 млн = 5 млн. Налог для мужа как титульного собственника: 5 млн × 13% = 650 000 рублей.

Если супруги поделят доходы и расходы поровну, расчет изменится. Доход жены от продажи квартиры освобожден от НДФЛ, так как это единственное жилье. Доход мужа: 15 млн / 2 = 7,5 млн рублей. Он может учесть половину расходов на покупку — 5 млн рублей. Тогда налог к уплате: (7,5 млн − 5 млн) × 13% = 325 000 рублей. Вышел вдвое меньший налог.

Минимальный срок владения жильем для продажи без налога — пять лет, а для продажи единственного жилья — три года.

Если для титульного собственника это не единственное жилье, а для супруга — единственное, и они продают недвижимость после трех лет владения, им выгодно распределить доход. Как в примере выше, супруг, для которого это единственное жилье, освобождается от уплаты налога. Второй супруг платит налог только с половины дохода.

С 2025 годаповысили налоговые ставки по НДФЛ. Выручка от продажи недвижимости за минусом вычетов до 2,4 млн в год облагается НДФЛ по ставке 13 и 15% с превышения .

Если доход от продажи с вычетами больше 2,4 млн рублей, выгодно распределить его между супругами.

Квартира куплена за 15 млн рублей и продана через три года за 19 млн рублей. Прибыль — 4 млн. НДФЛ титульного собственника: 2,4 млн × 13% + 1,6 млн × 15% = 552000 рублей. Если же доход супруги разделят поровну, каждый заплатит по 4 млн / 2 × 13% = 260 000 рублей. Общий налог — 520 000 рублей, экономия — 32 000 рублей.

Таким образом, утверждает эксперт, доходы от продажи недвижимости, имущественный вычет и расходы, связанные с приобретением квартиры можно разделить между супругами. Это позволит уменьшить НДФЛ к уплате.